این غار در ۶ کیلومتری دهکده «کوشک آباد»، از هتل پردیسان مشهد توابع مشهد، واقع شده است. غار بیمارآب در بلندی قرار گرفته و آب فراوانی در کف آن جریان دارد. ساکنین محلی چون از آب غار بیمارآب هتل الغدیر مشهد برای معالجه حیوانات اهلی استفاده می‌کنند، به احتمال زیاد این نام را بر آن نهاده‌اند. در ابتدای این غار یک چاه عمودی ۱۵ متری وجود دارد که در انتهای آن آب‌های هتل پردیسان مشهد چکیده از سقف غار جمع هتل الغدیر مشهد شده و تشکیل یک حوضچه نسبتا عمیق را داده است. اهالی بومی منطقه معتقدند این آب برای درمان برخی از بیماری‌های انسانی و دامی مفید است و به همین دلیل به آن «بیمار آب» گویند.محلی‌ها هر چند وقت یک‌بار به دهانه غار می‌آیند و از بالای چاه سطلی را با طناب پلاستیکی به پایین هتل پردیسان مشهد می‌اندازند و هتل الغدیر مشهد مقداری آب بالا می‌کشند و این آب را بدون اینکه بر زمین بگذارند مستقیما به محل نگهداری گوسفندانشان می‌برند. آن‌ها معتقدند اگر ظرف حاوی آب بر روی زمین گذاشته شود، خاصیت درمانی هتل پردیسان مشهد آب از بین می‌رود! این آب را داخل آبشخور گوسفندانی که مریضی زردی دارند ریخته یا بر روی پوستشان می‌پاشند تا شفا پیدا کنند. دهانه ورودی غار به‌صورت یک دهلیز به طول ۳ متر است که در هتل پردیسان مشهد انتهای آن یک چاه عمودی به عمق ۱۵ متر وجود دارد. وجود همین هتل الغدیر مشهد چاه باعث شده که تنها گروه‌های کوهنوردی و غارنوردان حرفه‌ای وارد غار شوند و به دلیل دور بودن غار از دسترس کوه‌پیمایان و افراد عادی، بافت هتل پردیسان مشهد داخلی دست نخورده و سالم باقی مانده است. انتهای چاه یک دالان باریک به طول ۵ متر و به شکل V است که عرض آن در پایین حدود یک متر است و به طرف سقف غار عرض آن افزایش هتل الغدیر مشهد می‌یابد. کف دالان را آب فرا گرفته است.